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융자의 종류
주택구입을 결정하셨다면 먼저 융자 가능여부, 적합한 융자의 선택, 최대 융자 가능액 등을 미리 확인해 두시는 것이 좋습니다. 융자의 허가 여부는 특별한 경우를 제외하고는 대개 여러분의 신용기록, 현재의 총 월수입 (세금보고서, 급여명세, 기타 수입 증명서류 등을 요구하기도 함), 자산정도, 직장 (사업) 근무연수, 주택 감정가, 현재의 부채비율 (월 총수입과 각종 월부금합계의 비율), 다운 페이먼트 등을 검토하여 결정합니다. 주택 융자를 취급하는 금융기관은 일반 상업은행, 생명보험사, 주택융자전문 금융회사, 신용은행 등 다양하며 종류 및 이자율, 조건 등도 약간씩 다릅니다. 여러분께서 그 동안 좋은 신뢰와 신용의 관계를 유지해왔던 금융기관에 문의하시거나 또는 융자 전문인들과 상의하시면 자세한 안내를 받으실 수 있을 것입니다.
- 고정 이자율 융자 (Fixed rate mortgage): 이는 주택 구입자가 가장 많이 선호하는 융자로 융자상환기간 내내 금융시장이나 경기변동에 관계없이 처음 약정된 이자율로 월 상환금을 결정, 균납하는 융자입니다. 이에는 30년,15년,20년 상환 등의 기간으로 선택하실 수 있으며
- 30년 상환인 경우 15년,20년보다 월 상환금이 적어 월부금의 부담을 줄일 수 있으나 처음 수년간은 원금보다 이자지불비율이 훨씬 높아 주택 순가 (equity) 의 증대에는 다소 시간이 걸리며 지불되는 이자의 총액이 15년, 20년보다 많습니다. 반면에 세금 보고시 지불된 이자의 공제액은 15년, 20년보다 많으므로 그 혜택을 더 많이 볼 수 있습니다.
- 15년 상환인 경우 30년 상환보다 이자율이 약간 낮으며 월 상환금 중 원금비율이 높아 주택 순가의 증대가 빠르고 총 지불 이자액이 현저히 적습니다. 반면에 상환기간이 짧은 만큼 월부금이 상대적으로 많으며 이자지불액이 30년 상환보다 적으므로 세금 보고시 공제혜택을 적게 받습니다.
- 융자금의 상환 월부금은 대략 원금, 이자, 세금, 주택보험, 경우에 따라 상환보증 보험등 (PITI: principal, interest, taxes and insurance) 으로 구성되어 단순 모기지 계산표 (mortgage calculator) 에 의한 값 (원금+이자) 보다 많아집니다.
- 변동 이자율 융자 (ARMs: Adjustable rate mortgage): 금융시장이나 경제지표의 변화에 따라 상환금의 이자율을 변동, 적용하는 융자입니다. 보통 최초에는 고정이자율 융자보다 낮은 이자율로 시작하며 계약서에 명시된 일정기간마다 이자율을 재조정하여 (금리시세의 변동에 따라) 적용, 상환금의 월부금을 변동시켜 상환하게 합니다. 일반적으로 최고 오를 수 있는 이자율, 최고 오를 수 있는 월부금 등의 한계(cap.) 를 두고있으므로 확인 하셔야 합니다.
- 현재의 이자율이 현저히 낮고 이자조정기간이 잦지 않는 경우 그리고 구입하실 주택에서 오래 사실계획이 없는 경우 ARMs를 고려해 보실 수 있습니다.
- 처음에는 변동이자율로 융자를 하시고 일정 기간 후 고정이자율 융자로 바꿀 수 있는 경우 (convertible) 와 주택을 파실 때 융자도 같이 넘길 수 있는 (assumable) 경우 등이 있습니다. 융자 전문인과 상의해 보십시오.
- 모든 융자 (고정, 변동이자 등) 의 계약에는 일정 기간 안에 전액을 완불할 경우 벌과금을 부과 (prepayment penalty) 하는 조항이 있는 경우가 많습니다. 융자시 확인하십시오.
- 점보 융자 (Jumbo mortgage): 연방 저당융자협회 (Fannie Mae) 등에서는 전국 융자기관의 자금사정을 원활하게 하기 위하여 그들의 융자저당권을 사는 일을 합니다. 그들의 기준으로 일반 저당융자의 한계를 정해놓고 그 상한액을 넘어 융자되는 것을 점보 융자라고 합니다. 2001년도 기준으로 $275,000.을 넘어 융자되는 것을 jumbo mortgage로 분류하며 일반 저당 융자보다 약간 높은 이자율을 적용합니다.
- 혼합 융자(Hybrid mortgage);변동이자율과 고정이자율을 혼합한 융자로 최초에는 변동이자율로 시작하여 일정기간이 지나면 단 한번의 이자율 조정만 하여 남은 기간 내내 적용하는 혼합된 융자입니다.
- 격주 상환 융자 (Biweekly mortgage): 고정이자율의 융자에서 1개월 치의 상환금을 1/2로 나누어 매2주에 한번씩 상환케 하는 융자입니다. 이렇게 지불하실 경우 1년에 약 13개월 치의 융자상환을 하게되므로 상환기간을 단축시킬 수 있습니다. (예:30년에서 약23년정도로)
- 월 상환 때보다 1년 기간동안 더 많이 지불한 액수가 원금에 어떻게 적용되는지 확인하시는 것이 좋습니다.
- 벌룬 융자 (Balloon mortgage): 낮은 이자율과 최소한의 월부금만 지불하는 단기융자로 (5-10년) 마지막에 남은 원금과 이자를 일시에 갚게 하는 융자입니다.
- 보통 융자 만기시 재융자 (refinance) 를 할 수 있게 허락하는 경우가 많습니다.
- 판매자 융자 (Seller financing): 이것은 판매자의 상황에 따라 실행할 수 있는 것으로 판매자의 기존융자를 인수 (assumable mortgage) 하거나 또는 구입자가 판매자에게 매월 (일정기간마다) 약속된 금액을 지불, 갚아나가는 것을 말합니다.
- 기타 연방 주택국(FHA)에 의해 보험, 보증되는 FHA loan과 재향군인회에서 전역 군인들을 위해 보증하는 VA loan등이 있습니다.
융자신청시의 필요한 서류
주택융자신청시에 필요한 서류와 그 절차는 대체로 다음과 같은 것이 꼭 필요하지만 융자 Program의 성격에 따라서 구비서류가 다소 차이가 있다.
- 매매계약서 사본 혹은 Deed Copy (재 융자신청 시)
- 최근 3개월간의 Bank Statement (Savings or Checking Account)
- 최근 2년간의 세금보고서 사본 (Signature필요)과 Pay-stub (1개월분)
- 최근 12개월동안의 집 Rent를 낸 영수증으로서 Cancelled Check Copy (혹은 집 모기지를 낸 Cancelled Check Copy)
- 영주권 사본
- 집 감정료 (Appraisal Fee)
이상의 서류는 Full Doc.의 Loan을 신청하는 경우로서 선택의 여지가 많기 때문에 이자율도 낮게 받을 수 있고 여러 가지 Program중에서 적합한 것을 택할 수 있지만 세금보고서와 자금출처의 철저한 조사로 어려운 점도 많이 있다.
왜냐하면 매월 주택유지를 위해 내는 모기지와 부동산세 그리고 보험료 등을 합하여 2천5백 달러를 지불해야 한다면 IRS에 제출한 세금보고서에 $9만9백10달러 이상의 Gross Income을 보고했어야만 하는 은행의 융자조건 때문이다.
이 계산은 신청자의 한달 수입의 33%가 $2천5백 달러이어야 하는 융자규정 때문이다.
더구나 자금출처를 조사 (Assets Check)할 경우에는 Downpayment할 금액과 제반 Closing비용이 최소한 3개월 이전에 그 은행구좌에 예치 돼 있었음을 증명해야 하고 현찰을 갖고 있거나 혹은 한번에 큰 금액을 은행에 Deposit한 경우 그 출처를 증명해야 하는 어려움이 따른다.
지금까지 경험으로 보았을 때 대부분 자영사업을 운영하는 한인들에게는 적합한 Program 이 아니라는 것이다.
이런 종류의 융자 Program은 신청서를 내기 전에 요구서류에 대하여 꼭 확인하는 것이 현명 하다. |