| 주택 구입 |
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1. 마음의 준비 및 현재의 재정 상태 점검 주택을 구입할 때 가장 먼저 고려해야 될 사항은 본인 또는 가족들이 원하는 거주환경, 예상수입 및 현재의 재정상태를 객관적으로 살펴야 합니다. 2. 주택 구입 예정 지역을 정하고 그 지역 정보를 얻는다. 제일 먼저 고려해야 할 것은 주거환경 입니다. 예상지역의 범죄발생율을 먼저 조사하십시요. 전반적으로 북가주 지역은 안전하지만 일부지역은 예상외로 범죄발생율이 높은 곳이 있습니다. 둘째로 해당지역에 도시계획이나 재개발계획이 있는지 찾아 보십시요. (시청에서 조회) 또한 사업장과의 거리, 자녀들의 학교, 지역상권, 인접 freeway 및 도로, 주변환경 및 그 지역의 발전, 정체, 퇴보성향을 고려하여 예정지역을 정하고 신문, 인터넷 등과 그 지역에 거주하는 주민들을 통하여 의견을 들어 보아야합니다. 3. 자신의 신용도와 융자 가능 여부를 점검한다. 앞의 절차들을 통하여 주택구입의 기초적인 점검을 마치셨으면 이제 융자가능 여부를 알아보아야 합니다. 이곳에서 제공하는 "신용의 이해", "융자의 이해"를 참조하신 후 융자 기관이나 또는 융자전문인 등을 선택하시어 그들과 함께 자신의 신용기록, 융자 가능여부 등과 이자율, 포인트 (point: 용어참조), 비용, 소요기간, 필요한 서류, 조건, 적합한 융자의 선택 등을 상의 하셔야 합니다.
4. 부동산 전문 중개인을 선정한다. 부동산 전문인은 주택구입 예정지역에서 구하십시요. 보다많은 정보와 조언을 구할 수있읍니다. 먼저 중계인에게 개괄적인 설명을 듣고 중개인의 성향과 성실성을 파악하십시요.
5. 주택 고르기. 주택구입을 계획하셨을 때 이미 방의 갯수, 차고 크기, 총 면적, 대략의 선호구조 등등을 생각해 보셨을 것입니다. 그 외에 냉난방 설비, 하수처리시설 (공공하수처리인지 단독 정화조인지), 정원상태, 각 설비, 시설물의 노후, 내외 페인트 상태 등과 특별히 필요한 것은 없는지 등등을 메모 하셔서 비교하시면 도움이 될 것입니다. 주택매물은 인터넷, 일간지 광고, 지역 광고지 등을 통하여 보실 수 있으며 또한 여러분의 중개인은 보다 자세한 정보로 보여 드릴 수 있을 것입니다.
6. 매매 제안서 제출(Offer). 이제 주택구입의 직접단계인 오퍼 (offer) 의 시기에 와 있습니다. 오퍼란 상대방에게 어떠한 가격과 조건하에 구입하겠다는 제안서 입니다. 먼저 이해하실 것은 offer 는 법적 효력이 있는 일종의 계약문서라는 것입니다. 즉 상대방이 수락 (acceptance) 하면 상호 특별한 협의가 없는 한 offer서류 자체가 계약서가 되는 것입니다. 따라서 offer 서류에 서명하기 전에 본인의 계획에 부합되었는지, 가격은 적절한지, 요구할 사항은 없는지, 보증, 보장의 유무, 대금지급방법, 매매종결시점 등을 여러분의 중개인과 상의, 점검하시고 서명하신 후 구입의사를 확신케하는 earnest money 와 함께 판매자에게 제출하시는 것입니다.
7. 계약 체결. offer 가 수락되었거나 또는 상호 counteroffer 등을 통하여 동의된 내용들을 첨부하여 서명하는 것을 계약되었다고 말합니다. (때로는 상호 동의하에 새로운 계약서를 작성, 서명하기도 함) 이미 offer 또는 counteroffer 등을 통하여 서로의 의사와 조건 등이 동의되었으므로 거래내용은 충분히 아실 것입니다. 다시 한번 여러분의 중개인과 함께 계약내용을 충분히 이해하셨는지 살피시고 혹 의문이나 알지 못하는 내용이 있으시면 즉시 말씀하시어 확인하셔야 합니다.
8. 융자 신청. 처음 주택구입 준비단계에서 이미 본인의 신용도와 융자가능 여부를 알아보셨습니다. 이제 계약하신 주택의 정보 (계약서) 를 융자기관 (또는 융자 전문인) 에 제출하므로 융자기관은 계약된 주택의 감정과 소유권 조사 등을 실시하며 기타 필요한 정보 (융자의 이해 참조) 들을 취득하거나 요구하며 여러분의 융자를 진행하게 됩니다.
9. 필요하다면 법률 또는 세무관련 자문을 구한다. 주택구입 절차에 반드시 필요한 또는 법으로 요구되는 절차는 아닙니다. 그러나 본인이 원하거나, 특별한 거래 (저당 처분된 주택의 구입, 법적 분쟁이 있는 부동산, 투자목적의 부동산 등등) 또는 특별한 조건이 있는 계약 등은 변호사 또는 공인회계사 등을 통해 자문을 고려해 보실 수도 있을 것입니다.
10. 주택 검사(House Inspection) 및 감정(Appraisal). 예정 주택의 구조물, 자재, 설비, 시설물 등의 안전상태, 노후 (노화) 상태, 작동상태 등 제반 검사의 과정입니다. 융자기관에서도 감정과 더불어 실시하기도 하며 터마이트 (termite) 보고서 등은 융자서류의 필수부분이기도 합니다. 만일 융자기관에서 별도의 검사 요구가 없이 터마이트 보고서만 원한다면 구입자는 별도로 전문 주택검사인 (house inspector) 에게 의뢰하여 제반검사를 실시해 보는 것이 좋습니다. 전문 검사인은 그들의 전문적인 check list 와 지식으로 주택 상태를 세심하게 검사하여 필요한 수리 (repair), 대체 (replace), 보증이나 보장 등에 관하여 조언 할 것이며 이를 통하여 거래마감 전에 판매자와 협의, 처리하거나 또는 구입 후에라도 필요한 조치를 미리 파악하여 주택관리를 하실 수 있습니다.
11. 주택 보험(Home Owner's Insurance) 가입. 융자기관에서는 융자된 주택의 어떠한 재난에 의한 손실로부터 보장받기 위하여 재난보험 (hazard insurance) 을 반드시 요구합니다. 또한 소유주 본인도 그러한 손실로부터 보호받기 위하여 보험에 가입하는 것은 필수적이기도 합니다. 융자기관마다 보상의 종류, 한도 등이 약간씩 다를 수 있으므로 확인하시고 보험회사 또는 보험 전문인에게 상담, 가입하셔서 거래 마감 전에 융자회사 (융자 전문인) 에 보험사, 취급대리인등을 통지하시면 됩니다.
12. 최종 주택 점검(Walk-Through Inspection) 및 공공시설(Utility) 신청. 거래마감 수일 전 본인에 의한 최종점검을 여러분의 중개인과 함께 실시해 봅니다. 주택검사 또는 상호 협의된 내용에 따라 적절하게 수리, 보수, 대체되었는지, 즉시 입주가 가능하도록 준비되었는지 등을 점검하시며 각종 공공시설 (전기, 전화, 가스, 상하수도 등) 의 사용을 신청하시는 것입니다. 만일 약속된 내용들이 만족스러운 상태로 되어 있지 않다면 즉시 통보하시어 마감일을 연기하거나 또는 서면약속을 받은 후 마감에 임하시는 것이 좋습니다.
13. 거래 종결(Closing). 주택구입의 마지막 단계인 closing 은 법률적으로 주택의 소유권이 판매자에게서 여러분 (구입자) 에게로 이전되는 행위, 단계를 말합니다. 이를 위하여 closing 기관은 거래에 관련된 제반 서류 (주택계약서, 융자관련서류, 소유권이전서류 등) 들과 거래에 관련된 제반 비용결산서를 준비하며 구입자에게 거래 마감시 지불할 비용을 통보해 줍니다. Closing 은 변호사와 융자사, 판매자, 구입자, 소유권 보험사 (또는 각 대리인) 등이 참석하게되며 각 계약의 법률적인 효력내용설명과 상호 관련비용의 전담, 분담의 규정 및 그에 따른 지불, 그리고 제반 서류에 서명하는 것이 주 내용입니다. 여러 가지 법률적 설명과 서명을 하게되므로 여러분의 중개인과 동행하시어 확인과 도움을 받으시고 정확하게 이해되지 않는 부분은 반드시 묻고 확인하신 후에 지불 및 서명을 하십시오. 이제 모든 지불과 서명이 끝나셨으면 여러분은 그 주택의 법률적 소유자가 되셨습니다. 이후 언제라도 그 주택을 소유, 점유, 사용, 이용하실 수 있는 권리를 가지신 것입니다.
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